Asesoramiento a comunidades: Ley de propiedad horizontal.

Desde JGB Arquitectura hacemos asesoramiento a comunidades y queremos ponertelo fácil, por eso hemos realizado un resumen de la ley tomando los puntos más conflictivos en nuestra a nuestra forma de ver y experiencia.

Al afrontar una obra de rehabilitación en una comunidad de vecinos aparecen discusiones entre los vecinos, sobre la obligatoriedad de acometerlas o no, el número de vecinos favorables necesario para realizarla y sobre todo quien debe costearla.

La respuesta a todas estas preguntas está en la Ley de propiedad horizontal.

Como es importante, en todos los hambitos pero más aun en las normas y leyes, acudir a las fuentes primarias de información, aqui tienes el enlace a la Ley, BOE-A-1960-10906 CONSOLIDADO, nos hemos tomado la libertad de subrayarla, para que se pueda llevar impresa y consultarla insitu, ya que muchas veces citamos la ley y no siempre recuerda los detalles, palabras exactas y matices, sobre todo las que menos interesan.

Hemos ordenado los puntos por comodidad en nuestra explicación, pero indicamos el texto y número original.

¿Qué obras son obligatorias y cuales no?¿Cuales necesitan acuerdo y de que tipo?

La respuesta a estas preguntas la encontramos, en el Articulo 10 siendo matizada en el Articulo 17.2.

Artículo diez.

1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

Es decir todas las obras de mantenimiento son obligatorias al igual que las obras de mejora de accesibilidad universal y las requeridas a instancia de los propietarios indicados en la ley siempre que su coste no supere doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Entonces… ¿Si la rampa o ascensor se pasa de 12 mensualidades, los propietarios que no deseen la mejora no están obligados pagar más que estas 12 mensualidades?

Veamos que matiza el articulo 17.2

Articulo diez y siete

2. Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Si el coste de las obras sobrepasa las 12 mesualidades, pero hay mayoria de propietarios y cuotas, la obra será obligatoria y su coste será asumido por todos los propietarios salvo que se acuerde lo contrario por los vecinos.

Y ¿cómo se reparten los costes?¿Pagan más los vecinos de arriba que los de abajo?

De nuevo la ley, esta vez en el articulo 9.1 apartado «e» nos da la respuesta.

Artículo nueve.

1. Son obligaciones de cada propietario:

e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los vecinos pagarán, salvo acuerdo entre ellos, por cuota de participación.